嘉麻市にある実家や住宅を相続したものの、何から始めればよいか分からない、売却・管理・解体などのどれを選ぶべきか迷っている、遠方に住んでいて建物の状態を確認できない、登記や税金について誰に相談すればよいか分からない、という方もいるでしょう。
相続した空き家は、すぐに売却や解体を決める必要はありません。
まずは相続関係、登記、建物の状態、維持費を確認し、そのうえで売却・管理・賃貸・活用・解体などの選択肢を比較することが重要です。
このページでは、嘉麻市で空き家を相続した方が、最初に確認することから相談先の選び方まで順番に整理します。
今日確認する4つのこと
今日中に空き家の処分方法まで決める必要はありません。
まず、次の4点を確認してください。
- 固定資産税の納税通知書があるか
- 土地と建物の登記名義は誰か
- 相続人は何人いるか
- 建物は現在どのような状態か
分からない項目があっても問題ありません。確認できない項目そのものが、最初に相談する内容になります。
嘉麻市で空き家を相続したら最初に確認すること
相続人と遺言書を確認する
最初に、不動産の相続に関係する人を確認します。
- 遺言書の有無
- 相続人
- 遺産分割の状況
- 誰が不動産を取得する予定か
相続人が複数いる場合や、相続人同士で意見がまとまらない場合などは、売却や解体を進める前に相続関係を整理する必要があります。
相続関係が複雑な場合は、状況に応じて司法書士や弁護士へ相談してください。
登記名義と権利関係を確認する
土地と建物について、現在の登記状況を確認します。
- 現在の登記名義
- 土地と建物の所有者
- 共有者の有無
- 抵当権などの権利
- 相続登記が終わっているか
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。期限や必要な手続きは個別の状況によって異なるため、最新情報を法務局で確認し、必要に応じて司法書士へ相談してください。
嘉麻市の不動産登記は、福岡法務局飯塚支局が管轄しています。不動産登記や法定相続情報などを取り扱っており、登記手続案内は事前予約制です。
建物と敷地の状態を確認する
売却・管理・活用などを判断するために、現地の状態を確認します。
- 雨漏りや建物の破損
- 屋根・外壁・窓・塀の状態
- カビ・湿気・腐食
- シロアリや害獣
- 庭木や雑草
- 家財・残置物
- 不法侵入の形跡
- 境界の状況
- 接道状況
遠方に住んでいて現地確認が難しい場合は、親族や管理事業者などへ写真付きで確認を依頼する方法もあります。
維持費と今後の利用予定を確認する
空き家を所有し続ける場合に必要となる費用と、今後その建物を利用する可能性を整理します。
- 固定資産税など
- 火災保険
- 電気・水道などの基本料金
- 清掃・換気
- 庭木や雑草の管理
- 修繕
- 管理委託費
- 自分や家族が利用する予定
所有を続ける場合は、「半年後」「1年後」など、今後の方針を見直す時期も決めておきましょう。
放置する前に知っておきたいこと
人が住まない住宅は、換気や通水などが行われにくくなり、湿気、カビ、腐食、害虫、設備の劣化などが進むことがあります。
庭木や雑草の越境、屋根材や塀の破損、不法投棄などが近隣への影響につながる可能性もあります。
嘉麻市では空家等対策計画を策定し、危険な状態となった特定空家等への対応や空き家の利活用を進めています。
すぐに売却しない場合でも、次のことは続けてください。
- 最低限の管理を行う
- 建物の状態を把握する
- 維持費を把握する
- 方針を再検討する期限を決める
相続した空き家の主な6つの解決方法
相続した空き家の対応は、建物の状態、相続人の意向、費用、今後の利用予定などによって異なります。代表的な選択肢を比較し、自分の状況に合う方法を整理しましょう。
1．売却する
- 今後利用する予定がない
- 維持・管理の負担を減らしたい
- 現金化を検討している
仲介売却
不動産会社に買主を探してもらう方法です。条件のよい買主が見つかれば高く売れる可能性がありますが、売却まで時間がかかる場合があります。
不動産会社による買取
不動産会社が直接購入する方法です。仲介より価格が低くなる傾向がありますが、短期間で進めやすい場合があります。
嘉麻市空き家バンクを利用する
嘉麻市では、市内の空き家を売却または賃貸したい所有者から物件登録を受け付け、空き家を利用したい人へ情報提供する「嘉麻市空き家バンク」を運営しています。
登録する場合は、空き家バンク登録申請書、登記事項証明書、写真などを提出し、その後、市による現地調査が行われます。
相続登記ができていないなど、売買・賃貸が困難な物件は登録を断られる場合があります。
- 査定価格
- 売却までの期間
- 必要な修繕
- 残置物への対応
- 境界・接道
- 再建築の可否
- 空き家バンクの利用可否
ワンポイント：相続登記が済んでいない場合は、空き家バンクへの登録前に権利関係を整理する必要がある場合があります。
2．一定期間管理する
- 相続人間で話し合っている
- 将来利用する可能性がある
- 売却・活用の準備に時間が必要
自分や家族で定期的に現地を確認し、換気、通水、清掃、庭木などを管理します。
遠方に住んでいる場合などは、空き家管理事業者へ巡回、写真報告、清掃などを依頼する方法があります。
- 巡回頻度
- 換気・通水
- 清掃
- 庭木・雑草
- 雨漏り・破損
- 緊急時対応
- 費用
ワンポイント：管理を続ける場合は、半年後や1年後など、売却・活用を再検討する期限も決めてください。
3．賃貸する
- 建物の状態が比較的よい
- 売却を急いでいない
- 周辺の賃貸需要が見込める
賃貸を検討する場合は、想定家賃だけではなく、改修費、設備費、空室期間、管理費、修繕費などを含めて収支を確認します。
嘉麻市空き家バンクは、売却だけでなく賃貸を希望する空き家にも利用できます。
- 周辺家賃
- 賃貸需要
- 改修費
- 管理費
- 空室期間
- 年間収支
ワンポイント：家賃だけではなく、改修費、空室期間、管理費、修繕費を含めた年間収支で判断しましょう。
4．建物を活用する
- 建物を残したい
- 自分や家族の利用予定がある
- 立地や建物の特徴を生かしたい
住宅として再利用する場合は、建物の状態だけでなく耐震性についても確認してください。
嘉麻市では、一定の旧耐震木造戸建て住宅について耐震改修工事への補助制度があります。
対象となるのは、昭和56年5月31日以前に建築または着工され、耐震診断で上部構造評点が1.0未満となった一定の木造戸建て住宅です。
耐震改修工事は、対象経費の50％以内・上限60万円です。
- 建築時期
- 耐震診断結果
- 現在の居住状況
- 改修費
- 利用目的
- 補助制度の対象になるか
ワンポイント：補助を受ける前に耐震診断が必要です。交付決定前に工事を契約・着手すると対象外となるため、先に嘉麻市へ確認してください。
5．解体する
- 建物の老朽化が著しい
- 安全上の不安がある
- 土地としての利用を検討している
建物を解体して土地として売却・活用する方法があります。ただし、解体すると元に戻すことはできません。
嘉麻市では、建物の状態や利用状況によって確認すべき複数の解体支援があります。
特定空家等解体撤去補助金
そのまま放置すると倒壊などにより人の生命、身体または財産へ被害を及ぼすおそれがある特定空家等について、解体撤去費用の一部を補助する制度です。
補助対象となる建物は、市の基準による評点が100点以上であること、所有権以外の権利関係が整理されていることなどの条件があります。
補助額は対象経費の2分の1以内・上限50万円です。
解体撤去は、嘉麻市内に本店、営業所などを有する要件を満たした解体撤去業者へ依頼する必要があります。
交付決定前に工事を契約・着手した場合は補助対象外です。
旧耐震木造住宅の建替え等に伴う除却
一定の旧耐震木造戸建て住宅については、木造戸建て住宅耐震改修等補助金による建替え等に伴う除却支援もあります。
除却工事の補助額は対象経費の46％以内・上限60万円です。
ただし、申請時点で居住者がいること、耐震診断で上部構造評点が1.0未満であること、除却後に新築または耐震性のある住宅へ住み替えることなどの条件があります。
そのため、すでに誰も住んでいない一般的な相続空き家では、この除却補助を利用できない場合があります。
- 特定空家等に該当するか
- 建築時期
- 耐震性
- 現在居住者がいるか
- 解体費用
- 残置物処分
- アスベスト等への対応
- 再建築の可否
- 解体後の税負担
- どの補助制度に該当するか
ワンポイント：相続してすでに空き家になっている住宅では、まず特定空家等解体撤去補助金の対象になるか確認し、旧耐震住宅の除却補助とは分けて判断してください。
6．相続・権利関係を整理する
- 相続人が複数いる
- 遺産分割が終わっていない
- 登記名義が被相続人のまま
- 共有状態で方針が決まらない
売却・管理・活用を進める前に、相続人、登記名義、共有関係などを整理する必要があります。
- 相続人
- 遺言書
- 遺産分割
- 相続登記
- 共有関係
嘉麻市空き家バンクでは、所有者の意思が確認できない場合や相続登記ができていない場合など、売買・賃貸が困難な物件は利用できないことがあります。
ワンポイント：空き家バンクへの登録や売却を検討している場合は、相続登記と権利関係を早めに整理しましょう。
どこへ相談すればよいか分からない方へ
相談先は、困っている内容によって異なります。
| 困っていること | 主な相談先 |
|---|---|
| 相続人調査・相続登記 | 司法書士 |
| 遺産分割・相続人間の争い | 弁護士 |
| 相続税・譲渡所得税 | 税理士 |
| 売却・査定・買取 | 不動産会社 |
| 定期巡回・建物管理 | 空き家管理事業者 |
| 解体 | 解体事業者 |
| 境界・測量 | 土地家屋調査士 |
| 建物調査・改修 | 建築士・工務店 |
| 空き家バンク | 嘉麻市産業振興課 |
| 危険な空き家・解体補助 | 嘉麻市防災対策課 |
複数の問題がある場合は、すべてを一社へ依頼することを前提にせず、課題ごとに適切な専門家を確認してください。
嘉麻市で確認したい公的窓口・制度
福岡法務局 飯塚支局
嘉麻市の不動産登記は、福岡法務局飯塚支局が管轄しています。
不動産登記、法定相続情報などを取り扱っており、不動産登記に関する手続案内は事前予約制です。
嘉麻市空き家バンク
嘉麻市では、市内にある空き家を売却・賃貸したい所有者から登録を受け付け、定住などを目的として空き家を利用したい人へ情報提供する空き家バンクを運営しています。
物件登録には申請書、登記事項証明書、写真などが必要で、市による現地調査を経て登録されます。
相続登記が未了など、売買・賃貸が困難な物件は利用できないことがあるため、相続した空き家では登記状況を先に確認してください。
空き家バンクは嘉麻市産業振興課シティプロモーション係が担当しています。
嘉麻市特定空家等解体撤去補助金
倒壊や建築材の落下・飛散などによって人の生命、身体または財産へ被害を及ぼすおそれのある特定空家等を対象とした解体撤去補助制度です。
- 補助率：対象経費の2分の1以内
- 上限：50万円
- 市の基準による評点：100点以上など
- 市内の要件を満たす解体撤去業者への依頼が必要
すべての空き家の解体が対象になる制度ではありません。
また、交付決定前に工事を契約・着手すると対象外となるため、解体を決める前に嘉麻市防災対策課へ相談してください。
木造戸建て住宅耐震改修等補助金
嘉麻市では、昭和56年5月31日以前に建築または着工された一定の木造戸建て住宅について、耐震改修や建替え等に伴う除却工事を支援しています。
- 耐震改修：対象経費の50％以内・上限60万円
- 建替え等に伴う除却：対象経費の46％以内・上限60万円
耐震診断で上部構造評点が1.0未満であることなどが必要です。
除却工事では、申請時点で居住者がいること、除却後に新築または耐震性のある住宅へ住み替えることなどの条件があります。
そのため、すでに長期間空き家となっている相続住宅では利用できない場合があります。
受付は原則として毎年11月30日までと案内されています。工事契約前に防災対策課へ確認してください。
福岡県空き家活用サポートセンター「イエカツ」
売却、賃貸、活用、処分、相続対策など、空き家を今後どうするか決められない場合は、福岡県空き家活用サポートセンター「イエカツ」へ相談する方法があります。
相談料は無料で、相談内容に応じた専門事業者とのマッチングなども行っています。
住宅の耐震改修後の固定資産税減額
嘉麻市では、一定の古い住宅について現行の耐震基準に適合する耐震改修を行った場合、固定資産税の減額措置を利用できることがあります。
一定の条件を満たす場合、住宅1戸あたり120平方メートル相当分まで、改修翌年度の固定資産税が2分の1減額されます。
耐震改修工事費や工事時期などの要件があるため、改修を行う場合は嘉麻市税務課へ最新条件を確認してください。
費用・税金について確認する
主な費用
- 管理費
- 修繕費
- 相続登記費用
- 家財・残置物処分費
- 耐震診断費
- 解体費
- 売却時の諸費用
危険な特定空家等に該当する場合や、一定の旧耐震木造住宅を改修・除却する場合は、条件に応じて嘉麻市の補助制度を利用できる可能性があります。
売却時の税金
相続した不動産を売却すると、譲渡所得に関する税金が発生する場合があります。
一定の要件を満たす相続空き家などについて、税制上の特例を利用できる場合があります。
税制は改正されることがあり、適用条件は個別の状況によって異なります。売却方法を決める前に国税庁などの最新情報を確認し、必要に応じて税務署または税理士へ相談してください。
相談先を選ぶときの5つのポイント
1．相続・空き家への対応経験
一般的な業務だけでなく、相続した不動産や空き家への対応経験を確認します。
2．対応範囲
登記、税金、売却、管理、残置物、解体など、どこまで対応できるのか確認します。
3．料金と追加費用
相談料、報酬、実費、追加費用について契約前に確認してください。
4．他分野との連携
空き家の問題は複数分野にまたがることがあります。必要に応じて他の専門家と連携できるか確認します。
5．リスクまで説明してくれるか
メリットだけではなく、費用、期間、注意点、代替案についても説明してくれる相談先を選びましょう。
よくある質問
嘉麻市には空き家バンクがありますか？
あります。嘉麻市内の空き家を売却・賃貸したい所有者が登録し、市が利用希望者へ物件情報を提供する制度です。
相続登記が終わっていなくても空き家バンクへ登録できますか？
相続登記ができていないなど、売買・賃貸が困難な物件は空き家バンクの利用を断られる場合があります。登録前に権利関係を整理してください。
危険な相続空き家でも解体補助を利用できますか？
市の基準で特定空家等に該当し、その他の条件を満たす場合は、特定空家等解体撤去補助金を利用できる可能性があります。
特定空家等の解体補助はいくらですか？
対象経費の2分の1以内で、上限50万円です。
旧耐震住宅なら60万円の解体補助を利用できますか？
すべての空き家が対象ではありません。建替え等に伴う除却補助は、耐震診断の結果に加えて、申請時点で居住者がいることや除却後の建替え・住替えなどの条件があります。
誰も住んでいない相続空き家でも旧耐震住宅の除却補助を利用できますか？
申請時点で居住者がいることが要件となっているため、すでに空き家となっている住宅では利用できない可能性があります。危険な状態であれば、特定空家等解体撤去補助金の対象可否も確認してください。
先に解体業者へ依頼してもよいですか？
補助制度を利用する場合は、交付決定前に工事を契約・着手しないでください。まず嘉麻市へ相談してください。
遠方に住んでいて、何をすればよいか分かりません
現地確認を親族や管理事業者へ依頼するほか、売却・賃貸なら嘉麻市空き家バンク、今後の活用や処分全般なら福岡県空き家活用サポートセンター「イエカツ」へ相談する方法があります。
家財をすべて処分してから査定する必要がありますか？
必ずしも査定前にすべて処分する必要はありません。家財や残置物がある状態でも相談できる不動産会社があります。
共有名義の空き家を一人で売却できますか？
共有不動産全体を売却する場合には、共有者との調整が必要です。権利関係や意見調整に問題がある場合は、司法書士や弁護士などへ相談してください。
相談前に確認できるとよい情報
- 空き家の所在地
- 土地と建物の名義
- 相続人の人数
- 遺言書の有無
- 相続登記が終わっているか
- おおよその築年数
- 建物の構造
- 現在の建物状態
- 耐震診断の有無
- 現在居住者がいるか
- 現在の管理状況
- 家財・残置物の有無
- 今後利用する予定
- 売却・賃貸希望の有無
- 解体を検討しているか
- 現在最も困っていること
相続した空き家について相談したい方へ
空き家の適切な選択肢は、物件の状態、相続関係、家族の希望、費用、地域の不動産需要などによって異なります。
嘉麻市では、空き家バンク、特定空家等の解体補助、旧耐震木造住宅の耐震改修・除却支援など、物件の状態によって確認できる制度があります。
特に解体を検討している場合は、工事契約前に建物がどの制度の対象になり得るか確認してください。
情報の確認について
本ページは、嘉麻市で相続した空き家について検討するための一般的な情報を提供しています。
法律、税務、登記、不動産取引などについて、個別の事情に対する専門的な判断を提供するものではありません。
法令、税制、補助制度、予算、行政窓口、受付条件などは変更される場合があります。
実際に手続き、申請、契約、工事などを行う際は、嘉麻市、法務局、税務署その他の公的機関や、司法書士、弁護士、税理士、不動産会社などへ最新情報と個別条件を確認してください。