相続した空き家を売却したいと思っても、「何から始めればよいか」「家財は片付けるべきか」「解体してから売った方がよいか」「税金はいくらかかるのか」など、判断に迷うことがあります。
空き家の売却では、最初から解体や大規模な修繕を進める必要はありません。
まずは相続関係と登記、建物の状態、売却方法を確認し、そのまま売る・仲介で売る・不動産会社に買い取ってもらうなどの選択肢を比較することが重要です。
このページでは、相続した空き家を売却するまでの流れと、売却前に確認したいポイントを順番に整理します。
このページの内容
売却する前に確認する3つのこと
1．相続人・名義・登記を確認する
相続した空き家を売却する前に、土地と建物の所有者を確認します。
確認したいのは、遺言書の有無、相続人、遺産分割の状況、現在の登記名義、共有者の有無などです。
相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのか、売却について相続人間で合意できているかも確認します。
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
登記や相続関係が整理できていない場合は、司法書士などへの相談を検討してください。
2．建物と土地の状態を確認する
次に、売却する不動産の現状を確認します。
雨漏りや建物の破損、家財・残置物、境界、接道、庭木や雑草など、分かる範囲で整理しておきます。
すべてを自分で調査してから不動産会社へ相談する必要はありません。分からない部分があれば、そのまま相談内容として伝えて構いません。
3．何を優先するか決める
「できるだけ高く売りたい」のか、「多少価格が下がっても早く手放したい」のかによって、適した売却方法は変わります。
売却価格だけではなく、売却までの期間、片付けや修繕の負担、契約条件なども含めて比較してください。
空き家を売却するまでの流れ
基本的には、
相続関係・登記を確認 → 建物の状態を確認 → 不動産会社へ相談・査定 → 売却方法を決定 → 売却活動・条件交渉 → 売買契約 → 引渡し → 必要に応じて確定申告
という流れで進みます。
相続・登記・境界・税金などに問題がある場合は、途中で司法書士、土地家屋調査士、税理士などへの確認が必要になることがあります。
すべてを一度に終わらせようとせず、まず査定や相談を行い、何が必要なのかを整理する方法が現実的です。
仲介と買取の違い
空き家の代表的な売却方法は、仲介売却と不動産会社による買取です。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の購入希望者など | 不動産会社 |
| 売却価格 | 高く売れる可能性がある | 仲介より低くなる傾向 |
| 売却期間 | 買主が見つかるまで必要 | 比較的短期間で進めやすい |
| 向いている人 | 価格を重視したい | 早く手放したい |
| 空き家との相性 | 状態や立地による | 古い建物なども相談しやすい場合がある |
査定額だけで決めず、
「実際に手元に残る金額」「売れるまでの期間」「売主側で必要な作業」
まで比較してください。
解体・片付け・修繕は先にするべき？
原則として、査定前に大きな費用をかけないことをおすすめします。
古い空き家だからといって、必ず解体した方が高く売れるとは限りません。
建物付きで購入したい人がいる場合もあり、解体すると費用が発生するだけでなく、土地や税金の条件が変わることもあります。
家財についても、査定前にすべて処分する必要があるとは限りません。残置物がある状態で相談できる不動産会社もあります。
リフォームについても同様です。
まず現状のまま査定してもらい、
そのまま売る場合と、片付け・修繕・解体した場合の差
を比較してから判断してください。
売却にかかる費用・税金
空き家の売却では、状況によって次のような費用が発生します。
仲介手数料、印紙税、登記関連費用、測量費、家財・残置物処分費、修繕費、解体費などです。
また、売却によって利益が生じた場合は、譲渡所得に対する税金が発生することがあります。
相続した一定の空き家については、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。現行制度では2027年12月31日までの譲渡が対象で、相続人が3人以上の場合は最高2,000万円です。
この特例には建物の状況、相続後の利用、売却時期など複数の条件があります。
「特例が使えると思って売ったが対象外だった」ことを避けるため、売却契約前に税務署や税理士へ確認してください。
相談先を選ぶポイント
空き家売却では、不動産会社だけですべての問題を解決できるとは限りません。
売却・査定は不動産会社、相続登記は司法書士、境界や測量は土地家屋調査士、税金は税理士、相続人間の争いなどは弁護士というように、課題によって相談先が異なります。
不動産会社を比較するときは、査定額だけではなく、
空き家・相続不動産への対応経験、売却方法、想定期間、必要費用、残置物への対応、他の専門家との連携
まで確認してください。
よくある質問
相続した空き家はすぐに売れますか？
相続関係、登記、建物の状態などによって異なります。まず現在の名義と相続状況を確認し、不動産会社へ相談してください。
家財が残っていても査定できますか？
家財が残った状態でも査定できる不動産会社があります。先に処分するのではなく、残置物への対応を含めて相談するとよいでしょう。
古い空き家でも売れますか？
建物の築年数だけでは判断できません。土地の立地、接道、境界、再建築の可否などによって価値が変わります。建物付き、古家付き土地、買取など複数の方法があります。
解体してから売った方が高くなりますか？
必ずしもそうとは限りません。解体費用や税負担なども含め、建物付きと更地の両方を比較してから判断してください。
相続登記が終わっていません。何から始めればよいですか？
まず現在の登記名義と相続人を確認してください。相続登記の手続きについては司法書士などへ相談できます。相続人申告登記だけでは不動産を売却できないため、売却する場合は相続登記が必要です。
売却すると必ず税金がかかりますか？
必ずではありません。取得費、売却価格、売却費用、利用できる特例などによって異なります。個別の税額は税理士や税務署へ確認してください。
空き家の売却について相談したい方へ
売却方法や必要な手続きは、空き家の所在地、建物の状態、相続関係、希望する売却時期などによって異なります。
一人で判断して解体や修繕を進める前に、まず相談先を確認し、複数の選択肢を比較してください。